Europæiske hoteltransaktioner: Hvad kan du forvente i 2022

Transaktionsmarkedet fortsætter med at opbygge, med trofæaktiver og platforme meget eftertragtede, da det pandemiske fald i handelen i sektoren ikke formår at afskrække investorer.

Segmenter, der havde været i periferien af ​​hotelmarkedet, har været i stand til at finde vej ind i investorernes forreste bevidsthed, da produkter som forlænget ophold, der har kunnet holde åbent, bliver stadig mere attraktive.

Transaktionsmarkedet i Europa er ikke så langt fremme som i US, hvor beslutningen om tvangsauktion har en tendens til at blive truffet hurtigere. Europæiske långivere har ry for at være mere milde og fokuserede på deres langsigtede forhold til deres kunder, hvilket dels er drevet af långivernes forskellige tankegange og dels af de forskellige love i de forskellige jurisdiktioner i regionerne.

Europa har oplevet en vis aktivitet inden for begrænsede tjenester og mærkevarehoteller samt familieejede hoteller, hvoraf sidstnævnte er kommet under et enormt pres, efterhånden som det volatile opsving fortsætter. Selvom vi kan se masser af pengestrømsproblemer på grund af det udfordrende opsving og tilbagebetalingen af ​​de statsstøttede lån, er der meget mere efterspørgsel efter hoteller, end der er hoteller på markedet, hvilket har sikret, at priserne forbliver høje, og vi har endnu ikke set den nødstedte prissætning, som mange har forventet. Lad os se på de store europæiske transaktioner i løbet af de seneste måneder.

I Paris er Hotel Pont Royal Paris blev solgt af Colony Capital for et ikke oplyst gebyr, rapporteret til at være over 1 mio. USD pr. nøgle til stedet i Saint-Germain-des-Prés, i byens Latinerkvarter.

Også i Paris tyder rapporter på, at Crowne Plaza i Neuilly bliver en del af Icade-porteføljen i et joint venture med Artbridge Investments. Aktivet – et stykke uden for byens centrum – menes at være blevet solgt for næsten 100 millioner euro og forventes at blive omdannet til boliger med levering i 2026.

På trods af bekymringer over ydeevnen for hoteller i bymidten, har der været nogle yderligere aftaler i segmentet, med Crowne Plaza Blackfriars, et 204 nøgler fornemt hotel i London, solgt til LaSalle for en ikke-oplyst pris og købet af Regent Hotel Berlin til ejendomsfonde forvaltet af Blackstone.

Da det var forud for pandemien, forblev Spanien også en populær destination for transaktioner, hvor Union Investment købte Hotel Barcelona 1882 for €75 mio. fra den schweiziske investor Partners Group. Hotellet blev omdøbt til Radisson Blu. Dette var Union Investments andet hotel i Barcelona og i UniImmo: Europa-porteføljen, der sluttede sig til Barceló Raval, som det købte i 2013.

I Madrid solgte Iberia Fund I under tilsyn af ActivumSG Capital Management det 161-værelses Hard Rock Hotel Madrid i museumsdistriktet til Arlaes Management for €65 mio. Hotellet åbnede i 2021 og vil fortsat blive drevet af Hard Rock International.

Et andet sted i Madrid solgte Único Hotels Hotel Único Madrid til A&G Private Banking for et ikke oplyst beløb. Efter transaktionen vil Único Hotels fortsætte med at drive hotellet under en 20-årig lejekontrakt, der inkluderer flere tilbagekøbsmuligheder for operatøren.

I nabolandet Lissabon, Portugal, købte BPI's Imofomento-fond InterContinental Estoril for omkring €22 mio. fra Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, der administreres af TF Turismo Fundos. Siden vil fortsat blive administreret af IHG.

Trofæaktiver har også fortsat deres appel, hvor investorerne ønsker at købe en og derefter skabe en udvidelig platform. Adskillige mellemøstlige suveræne fonde søger aktivt at finde disse sjældne aktiver eller udvikle mindre luksushotelgrupper internationalt. Denne ende af markedet er mest under pres på grund af manglen på arbejdskraft, men der er en række teknikker, du kan bruge til at tiltrække og fastholde personale (link til tidligere artikel), hvilket betyder, at dette ikke behøver at være et problem.

Der har været mere interesse end nogensinde for feriesteder, og en række af disse har handlet under pandemien på grund af deres tiltrækningskraft og modstandsdygtighed, hvilket giver et sikkert og afslappende sted for gæsterne.

Hyatts køb af Apple Leisure for 2.7 mia. USD har været højdepunktet hidtil, men der vil sandsynligvis være mere af det samme i dette segment, selv når man ikke tænker på rækken af ​​indenlandske rejseaftaler, som blev skudt i gang med salget af Roompot i begyndelsen af ​​pandemien.

I en af ​​sektorens få porteføljeaftaler købte Engel & Volkers Asset Management tre hoteller, i Skotland, Ibiza og Sardinien, for omkring €280 mio. Disse omfattede to hoteller under Seven Pines-mærkerne – på Ibiza og Sardinien. Førstnævnte er et kompleks med 185 suiter, og Sardinien-ejendommen har gennemgået en omfattende renovering og genåbnet med 76 værelser og suiter. I Skotland åbnede Schloss Roxburghe i Heiton uden for Kelso som hotel i 2019. En udvidelse med et 600 kvadratmeter stort spa-kompleks, mødelokaler og 58 suiter skulle åbne i 2022.

Der er stadig mange ubrandede resorts i Europa, og de leder efter investorer, der vil tilføje et brand – og disse investorer er lettere i stand til at finde långivere, når der er et brand. Alligevel ser vi i stigende grad, at et godt administrationsselskab, som har styr på distributionen, kan betyde, at du kan give afkald på prisen på et mærke, især på mættede markeder som Venedig, Amsterdam eller Barcelona. Vi har fundet ud af, at långivere også kommer omkring dette og er i stand til at værdsætte, at god formueforvaltning giver den sikkerhed, som et brand traditionelt har leveret.

Mens udlån er blevet mere fleksibelt med hensyn til eksisterende aktiver, er udviklingen fortsat mere udfordrende, og vi ser en række gode produkter derude, som har svært ved at komme i gang. Vi forventer, at dette vil lette, efterhånden som handel bliver lettere at forudsige.

Lad os nu se på denne uudnyttede hotelaktivklasse i Europa: Extended Stay Hotels. Hvor der er finansiering, og der bliver lavet aftaler, er i lejlighedshotellerne, som fanger de rejsende, der ikke er tvunget til at arbejde i ét land, men som ikke har store budgetter. De er ikke tiltrukket af co-living, hvilket har vist sig at være ret dyrt, men de ser i stedet på ophold på to eller tre måneder og vil gerne have mulighed for at passe sig selv, men også have adgang til hotelfaciliteter. Produkter med forlænget ophold var et varmt emne to, tre år før krisen, fordi det ikke rigtig findes i Europa. Den slags produkter har et enormt potentiale til at vokse i denne region, og de er blevet bevist i USA og Australien. Pandemien betød, at de for første gang blev brugt af mange mennesker i Europa, og det har tiltrukket investorer.

Europas største hotelejer, Pandox, købte Adagio Aparthotel Edinburgh for £40.5 mio. Hotellets centrale beliggenhed gør det attraktivt for både forretnings- og ferierejsende. Ejendommen er opført i 2016 som led i et omfattende byudviklingsprojekt.

I byer som Barcelona eller Amsterdam, hvor der har været overturisme, og der er moratorier, der begrænser bygningen af ​​flere hoteller, går den slags produkter under radaren. Alternativet for hotelinvestorer er at bygge disse luksusudlejningsprodukter med en minimumsleje på en måned, og i Barcelona kan du få €5,000 til €7,000 pr. måned.

Også på feriesteder, såsom De Kanariske Øer, tillod fjernarbejde en stigning i langtidsophold. Selvfølgelig med lavere gennemsnitsrater, men vi oplevede nogle gode resultater i denne sektor for forlænget ophold siden starten af ​​pandemien, og tendensen vil fortsætte sammen med væksten i telearbejde.

Man ser en lignende model med produkter som Studenterhotellet, hvor de ikke er et traditionelt hotel, men retter sig mod studerende, der ikke ville have råd til at bo i bymidtelejligheder, men som har råd til at bo hos dem. De kan tiltrække den slags kunder, der ikke har en kæmpe lønseddel, men de tjener stadig nok og kan styrke det med fantastisk mad og drikke og faciliteter, som hjælper hotellet med at integrere sig med lokalsamfundet, hvilket igen gør det sjovt og attraktivt sted at bo.

Inddrivelsen er fortsat ujævn, men hotellerne præsenterer sig fortsat som en attraktiv investering. Pandemien har betydet, at vi har set en interesse for andre driftsejendomme, såsom varehuse, men med hoteller lejer du et værelse på daglig basis. Dette kan sammenlignes med et indkøbscenter, hvor du skal underskrive en lejekontrakt for et par år, og det er det. Hver dag er en frisk mulighed med hoteller med, mens det er et meget specialiseret marked, kan du se et højt investeringsafkast. Og hvis du har den rigtige placering, den rigtige operatør og specialiserede kapitalforvaltere, kan overskuddet være bemærkelsesværdigt.