Se før du springer ud af klippen

1. Hovedstadsplan for bygningen

2. Kapitalforbedringer (tidligere historie og fremtidsplaner inklusive omkostningsoverslag og tidsramme)

3. Pant for bygningen (hvad er vilkårene/betingelserne/fornyelsesmulighederne)

4. Administrationsaftale (virksomhed, der i øjeblikket har en administrationskontrakt; omkostninger/serviceydelser)

5. Asbestundersøgelse på offentlige og lejlighedsrum

6. Rådnende vinduesrammer på kælder og andre offentlige rum, der kan være indgangssted for gnavere/fejl og vandskader

7. Vand/elmålere. Omkostningerne for hvert år bør revideres. Er omkostningerne ens år til år?

Ansøgningspakke. Heads UP (Vej OP)

Der er tre vilkår, som enhver potentiel andelskøber skal huske: udbetaling, gæld i forhold til indkomst og likviditet efter lukning.

• Hurdle One: Udbetalingen er den indledende kontantdel, som køberen betaler sælgeren med det resterende beløb, der skal finansieres af en bank eller anden långiver. Co-ops ønsker, at ejere skal have egenkapital i deres hjem. En udbetaling kan løbe fra 20-50 procent (ikke universel). Nogle få bygninger med høj status kan insistere på kontantkøb uden finansiering.

• Forhindring to: Gæld i forhold til indkomst. Størrelsen af en købers månedlige gæld divideret med hans/hendes månedlige indkomst. For mange andelsselskaber topper den tilladte gæld i forhold til indkomst 25-30 procent. Mange bestyrelser ser også på det samlede økonomiske billede. Hvis nogen er på social sikring og kun indbringer 2100 dollars om måneden, men har 10 millioner dollars i banken eller investeringer, er gæld-til-indkomst-forholdet muligvis ikke et problem.

• Forhindring tre. Likviditet efter afslutning. Det beløb, der er let tilgængeligt for den potentielle køber efter at have foretaget en udbetaling. Dette kan omfatte kontanter i banken, pengemarkeds- og/eller aktiefonde, aktieportefølje, skatkammerbeviser, indskudsbeviser (betragtes som likvide). IRA'er og andre pensionskonti betragtes ikke som likvide, og det gælder heller ikke livsforsikringer, uinvesterede aktier i aktier eller personlig ejendom (dvs. fast ejendom, kunstværker).

Tommelfingerreglen - køber skal have nok kontanter ved hånden til at betale pant og vedligeholdelse i to år, hvis hans/hendes indkomst ophører af en eller anden grund, såsom jobafskedigelse eller sygdom.

Bestyrelser vil nogle gange nøjes med et års likviditet og et års kontanter placeret i spærret, hvilket giver en potentiel køber mulighed for at rejse spærrede kontanter ved at sælge likvide aktiver før tid og giver bestyrelser ro i sindet.

Nogle bestyrelser vil informere mæglere og købere om deres numeriske krav på forhånd for at undgå tid og besvær med at undersøge folk med ringe chance for accept. Andre bestyrelser har ingen absolutte krav og træffer vurderinger fra sag til sag.

Risici vs. belønninger

CoOpLiving.Del5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Alle køb medfører risiko. I tilfælde af at købe en NYC co-op, er mange faktorer ikke inden for køberens kontrol, herunder en dårligt administreret bygning, en doven co-op bestyrelse eller utrænet eller utilstrækkeligt bygningspersonale. Aktionærer kan blive nødt til at håndtere uventede særlige vurderinger opkrævet af BOD for større bygningsreparationer, der var uventede, og vedligeholdelsesbetalinger kan stige hurtigere end inflationen. BOD kan ændre fremleje eller andre politikker, hvilket gør lejlighedsudlejning og/eller ejerskab af kæledyr umuligt. At sælge din lejlighed kan være en udfordring på grund af vilkårlige bestyrelsesafvisninger af potentielle købere, fordi et medlem af BOD nærer nag til dig.

Fremadrettet

Du har fundet din drømmelejlighed. Din advokat, revisor, indretningsarkitekt, arkitekt og familie er alle på samme side. Du og ejeren er nået til enighed om salgsprisen og nu er det tid til at lukke.

Tid til at lukke

Co-op lukketid i NYC kan tage 2-3 måneder fra det tidspunkt, der er en underskrevet købskontrakt; I den VIRKELIGE verden afhænger den tid, det tager at lukke, dog af en række faktorer og kan være uden for køberens direkte kontrol:

1. Alt kontant køb ved køb af en sponsorlejlighed. Planlæg 2-3 måneder (eller mindre) … men,

2. Køb fra et dødsbo med en uerfaren advokat – forsinkelse

3. Co-op board pakke kan være ufuldstændig eller indeholde fejl – forsinkelse

4. Administrerende agent er langsom til at gennemgå ansøgningen og udsætter afsendelsen til bestyrelsen – forsinkelse

5. Co-op bestyrelsen gennemgår mange salg, og de konkurrerer om BIR opmærksomhed - forsinkelse

6. Kostpakke indsendt i en ferieperiode – forsinkelse

7. Samtaleplanlægningskonflikter (dig og BIR) – forsinkelse

8. BIR kan ikke træffe en beslutning – forsinkelse

9. Sælger eller køber er usamarbejdsvillig – forsinkelse

Afslutningsomkostninger

• Advokathonorarer. Fra $1,500-$4,000. Betales normalt ved afslutning af transaktionen. Der kan være et ekstra gebyr for bankens advokat ($1,000).

• Palæskat. Tærsklen for palæskatten i New York City er $1,000,000 (det er usandsynligt, at et palæ sælges til denne pris). Teknisk set betragtes skatten som en overførselsskat, betalt af køberen på ejendomme lig med eller større end $1,000,000. Skattebeløbet varierer og er en gradueringssats, der starter ved 1 procent stigende baseret på intervaller af købspriser til et maksimum på 3.9 procent for ejendomme $25,000,000 eller mere.

• Titelforsikring (kun ejerlejligheder). At købe en ejerlejlighed og få et realkreditlån kræver ejendomsforsikring og løber typisk 0.45 procent af købesummen. Det er erhvervet for at beskytte købere og långivere mod krav om ejendomsretten til ejendommen, før de ejer boligen.

• Optagelse af pant Skat (kun ejerlejligheder). Dette kræver, at købere betaler 1.8 procent på realkreditbeløb under $5,000,000 og 1.925 procent på realkreditbeløb over $500,000. Dette er lånebeløbet og ikke købsprisen. For en gennemsnitlig lejlighed på Manhattan til $2,000,000 med 20 procent ned, er der et gebyr på 1.925 procent på lånebeløbet på $1,600,000 på omkring $30,800 alene for realkreditafgiften.

• Flip Tax (Co-ops). Dette er et overdragelsesgebyr, der betales til andelsforeningen under en transaktion med andelslejlighed. Gebyret er teknisk set ikke en skat og derfor ikke fradragsberettiget som ejendomsskat. Størrelsen af flip-skatten og hvem der betaler for den (køber eller sælger) varierer fra andelsforening til andelsforening. Oplysningerne er generelt skitseret i bygningernes ejendomsretlige lejekontrakt eller andelsbolig ved love.

• Yderligere gebyrer. Pantelånsgebyrer, omkodningsudgifter, tillæg mv.

• New York State & NYC overførselsskatter (Kun nye udviklingslejligheder). (prevu.com)

Endelig

Når handlen endelig er afsluttet, giver køberen sælgeren deres penge. Sælgeren giver køberen skødet (for ejerlejligheder) eller den ejendomsretlige lejekontrakt (for andelsselskaber), og alle går videre med deres liv.