Fannie Mae, som tidligere blev kaldt Federal National Mortgage Association eller FNMA, blev etableret i 1938. Dets oprindelige mål var at stimulere boligindustrien efter den store depression. Det skabte også det første sekundære marked for realkreditlån til boliger. I 1968 blev Fannie Mae et privat, aktionær-ejer, regeringsreguleret selskab, hvis aktier handles på New York Stock Exchange.
Fannie Mae holdt lavpriskapital flyder til panthavere i hele landet og låner ikke direkte ud til boligkøbere; det gør i stedet forretninger med långivere for at sikre, at de ikke løber tør for realkreditmidler. Fannie Mae giver store bygherrer og ejendomsselskaber master-forpligtelser i beløb på $25 millioner og mere for midler i op til 12 måneder i forvejen.
Som markedet har set for nylig, oplevede både Fannie Mae og Freddie Mac problemer. I de sidste uger besluttede regeringen at sætte Fannie Mae i konservatorium for at skaffe foreningen likviditet i en tid med hidtil uset stress. Endnu vigtigere er det, at regeringen behandlede sine spørgsmål om kapital, finans og Fannies regulator, Federal Housing Finance Agency, som gik med til at oprette en foretrukket aktiekøbsaftale for at finansiere op til $100 milliarder af hver ovennævnte enhed, ifølge Kenneth Bacon, executive vice. præsident for bolig- og samfundsudvikling for Fannie Mae.
"Da vi har oplevet mange tab, ville en investor med gæld i et realkreditobligatorisk værdipapir føle sig sikker på den tilgængelige kapital og vores agenturs udholdenhed. Det andet skridt, de tog, var at skabe en ny sikret udlånsfacilitet, ikke kun for Fannie Mae og Freddie Mac, men også for Federal Home Loan Bank System, fordi regeringen var bekymret for, at hvis agenturet går ud for at udstede gæld, og gældsmarkederne overløb, kan vi ikke længere få adgang til finansiering,” sagde Bacon og forklarede, at Fannie Mae på grund af disse begivenheder nu har kilder til kapital, sikret likviditet og løftet fra regeringen om at opkøbe deres realkreditsikrede værdipapirer fra tid til anden. hvis bureauet ville prissætte dem lige på markedet.
Siden regeringen stillede midlerne op, har den nu besluttet at have ledelsesmæssig kontrol over Fannie Mae. For investoren betyder det, at agenturet er meget i erhvervslivet, sagde Bacon. "Vi vil gerne se vores portefølje vokse i år. Endnu vigtigere, hvordan markedet har reageret, er det nøglen at stramme dets spredning på vores gæld. Vi var i stand til at spare $7 milliarder i gæld med udstedelsen, overtegnet til $9 milliarder - de største tilbud, vi nogensinde har lavet. De første indikationer siger, at dette virker,” sagde Fannie Maes VP.
Ifølge realkreditinstitutternes sammenslutning udgør forsinkelsesprocenten med enfamiliehuse 64 procent af alle udestående lån ved udgangen af juni 2008, en stigning på 129 point i forhold til sidste år. Lån på tvangsauktioner nåede i år 2.75 procent, det dobbelte af sidste års rente. Fannie Mae's enfamilieafskærmning var lavere på 1.36 procent ved udgangen af andet kvartal, men satserne er stadig dobbelt så høje som sidste år. »Det er klart, at markedet er i problemer. Vi forventede oprindeligt at se priserne falde 7 til 9 procent, men efter en vis opfølgning ser vi, at den øvre grænse stiger til 15 til 19 procent. Hvis det gjorde det, er det stadig afgørende, at kreditten kan fryse. Der skal gøres mere med likviditeten, og at Fannies underwriting bliver gjort rigtigt. Vi ser også, at æraen med 'ingen-penge ned eller få penge ned på realkreditlån' er forbi. Også at lægge lag af risici på enfamilielån, når de havde et andet lån, eller kun rentetilpasningslån eller renter, og så mange ting, forbrugerne ikke forstod, hører fortiden til," sagde Bacon.
Han tilføjede, at de vil bruge mere tid på at luge ud af svindel.
Det er lige så vigtigt at kaste lys over lejemarkedet, et enormt marked, som havde en udestående multifamiliegæld på $850 milliarder ved udgangen af 2007. Dets dominerende aktør var de kommercielle realkreditobligationer (CMBS) med $36 milliarder i multi-familie finansierede realkreditlån. Fannie Mae forventer, at beløbet vil være mindre end 2 milliarder dollars i år.
"Dette marked er faldet fra jordens overflade, fordi med forsinkelsesrenter på flerfamilielån fra CMBS omkring 120 basispoint; kriminalitet på Fannie Maes portefølje $170 milliarder forretning er kun 11 basispoint. Selvom den samlede volumen er steget, da Fannie og Freddie har domineret dette marked, er vores volumen steget. I år lavede vi 22 milliarder dollars på multifamiliefinansiering i første halvdel af året. Andre spillere som Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo eller PNC leverede 18 milliarder dollars af disse 20 milliarder dollars – de anså det for at være en god forretningsmodel; de har regres på lånet og delte risikoen med os. Da der var nok eksplosioner på det kommercielle realkreditmarked, justerede folk systemet for at undgå, at det skete,” sagde Bacon og adresserede det faktum, at da mange tidligere var blevet brændt af det kommercielle realkreditproblem, var de forberedte på denne begivenhed. Mens enfamiliemarkedet lempede folk på deres underwriting, fordi folk ikke husker 1990, hvor lignende begivenheder fandt sted. Grunden til, at misligholdelsesraterne har været så lave, er, at den gennemsnitlige belåningsværdi var 67 procent på nye originaler; dækningsgraden for gældsbetjening er nord for 120. "Og sådan som vi tegner hos Fannie Mae, ser vi ikke på husleje, men tidligere opkrævninger. Vi har været meget konservative, da vores programmer startede fra asken fra 1980'erne og holdt porteføljen kørende,” sagde han.
Ved at vurdere det nuværende marked, mener Bacon, at flerfamiliemarkedets ledige stilling er under 7 procent. "Vi har det godt med markedet, idet vi tænker, at den amerikanske befolkning stadig øger fødselsraterne og immigrationen. Fannie Mae ser en demografisk profil flytte ind i lejestatus mere og mere i de næste to år. Vi vil også se en masse ældre mennesker sælge deres hjem og acceptere at flytte ind i selvstændige boliger, som har mindre vedligeholdelse og mindre problemer med slitage for dem, når de bliver ældre,” tilføjede han.
Det, der bekymrer Fannie Mae mest, er den "tvivlsomme" jobvækst på tidspunkter som disse, flere "Guds handlinger" såsom orkaner, recession og transaktionsraterne (den store kløft mellem købere og sælgere på grund af kapitaliseringsrater, der var blevet ekstremt lave mellem 6-7 procent, som var uholdbare). "Vi er begyndt at se det omvendte i middelværdien, det vil sige loftsrenter, der falder lavere end gældsrenter, hvilket gør en enorm forskel mellem købers og sælgers perspektiv på værdier, der nogle gange når 15 procents forskel i pris på grund af forskellen. Der er masser af egenkapital derude, for alle BRIC (Brasilien, Rusland, Indien, Kina) boomende lande, som investorer hellere vil gå efter oversøiske aktier bedre end hvad USA kan tilbyde. Det er derfor, investorerne tænker sig om to gange,” sagde han.
Det er lidt surrealistisk at se høj kriminalitet i folks huse. ”Men når man ser på kontorer og lejligheder, er det ikke så slemt. I bund og grund klarer sig flerfamiliehuse godt, men vi forventer at se et mindre marked, hvor folk ser på et fælles grundlag for loftssatser. Med kreditkrisen ville vi se cap rates uden for New York løbe op til 6 til 6.5 procent i slutningen af året,” sagde Bacon.
Der er en reel grund til at være bekymret over tilstanden på det amerikanske kreditmarked. "Men jeg tror, at hvis man dissekerer markedet, er alle udsagn/generaliseringer ikke helt rigtige. Vi har enkeltfamiliemarkeder, der er dårlige, men nogle segmenter klarer sig godt i nogle dele af landet. Langsigtede fundamentale forhold med hensyn til befolkningstilvækst er på plads. Der er mange positive ting derude, herunder at regeringen beslutter at handle på vores problemer på en kraftfuld og klar måde. Derfor tror jeg, at der vil være stærk likviditet i boliglånene gennem Fannie Mae,” sagde han.
Afslutningsvis sagde Fannie Mae VP: "Jeg håber, at dette antænder den holdning, vi så efter 9/11, for i sidste ende bevæger markederne sig af folks følelser. Hvis folk er dystre og negative, vil markederne aldrig blive bedre. Forhåbentlig genopliver folk deres optimisme i den sande karakteristik af det amerikanske marked og får folk til at træde tilbage og begynde at foretage transaktioner."
